Le secteur immobilier est très rentable pour les investisseurs souhaitant investir dans la pierre sur le court, le moyen et le long terme. Certains décident même d’investir dans des immeubles de rapport. Mais, à plus petite envergure, il est tout à fait possible de transformer résidence principale en investissement locatif à Paris ou en province. En location vide ou meublée, tout dépend de vos besoins et de vos préférences. Pour envisager de louer sa maison à plein-temps ou juste pour les vacances et de faire un investissement locatif intelligent, certaines démarches et procédures sont à respecter. Pour en savoir davantage sur le sujet, suivez notre article.
Peut-on transformer une résidence principale en investissement ?
On entend par résidence principale le bien immobilier dans lequel un contribuable et sa famille habitent. La résidence principale est considérée ainsi lorsque les occupants y résident au moins 8 mois sur 12.
Les propriétaires ont alors le droit de transformer résidence principale en investissement locatif les 4 mois restants, sans changer ses caractéristiques d’habitation principale. On parle alors ici d’une location saisonnière.
Si les locataires occupent le logement pendant plus de 120 jours, une déclaration de revenus doit être faite par le propriétaire du bien immobilier.
Quelles procédures pour transformer sa résidence principale en investissement locatif ?
Avant de transformer son habitation principale en investissement locatif, certaines étapes doivent être réalisées :
- Effectuer une analyse approfondie du projet immobilier, devenir bailleur n’est pas simple avec les charges de réparations et de maintenance à faire ;
- Etudier l’hypothèque, les assurances et les taxes ;
- Préparer la propriété pour les éventuels locataires ;
- Déterminer le loyer ;
- Imposer certaines règles : animal domestique, entretien, sécurité, droit d’entrée et limite d’occupation, etc.
Comment s’y prendre pour acheter une résidence principale puis la louer ou bien louer sa résidence principale pour en acheter une autre ?
Que ce soit pour acheter dans le but de louer ou louer pour l’acquisition d’une autre résidence, de multiples paramètres doivent être pris en compte. D’abord le rendement locatif, qui constitue la rentabilité de l’investissement du bien immobilier. Pour cela, vous pouvez vous faire accompagner pour que votre investissement locatif soit rentable par un professionnel.
Le prêt immobilier est également un autre paramètre important à ne pas négliger, que vous vous fassiez un investissement locatif sans apport ou avec apport. C’est le financement dont vous avez besoin pour concrétiser votre projet immobilier comme il faut. Il vous faut donc constituer un dossier bancaire pour votre investissement locatif.
Tous les éléments à intégrer dans l’étude du marché : la demande locative, le public cible, la valeur locative du bien et la valeur à la vente.
Quel type d’emprunt choisir, quelle fiscalité ?
La fiscalité est un aspect autre à considérer pour louer votre résidence principale. Il est à rappeler que l’investissement locatif créer des revenus fonciers pour une location vide et de BIC pour une location meublée. Vous pouvez également créer une SCI pour votre investissement locatif.
Selon le cas, la loi propose une exonération de taxes, un critère pris en compte lors du calcul de la rentabilité locative du bien immobilier.
Quels sont les avantages de louer sa résidence principale en investissement locatif ?
Le fait de transformer résidence principale en investissement locatif offre divers avantages indéniables :
- Une diminution des remboursements mensuels pour la banque, c’est-à-dire les mensualités à payer suite au crédit immobilier souscrit ;
- La location avec une fiscalité avantageuse ;
- La possibilité de louer en courte durée, et pas nécessairement sur le long terme.
Quelles sont les précautions à prendre ?
Avant de louer sa maison ou son appartement, de nombreuses précautions doivent être prises en avance pour le bon déroulement de votre projet :
Sécuriser sa résidence
Le propriétaire est en charge de sécuriser la résidence à louer pour augmenter sa valeur sur le marché. La sécurisation du logement va jouer un rôle essentiel dans l’attractivité de votre bien immobilier auprès des éventuels locataires.
Penser à l’isolation phonique
Selon la loi, la réalisation d’un diagnostic immobilier est obligatoire pour pouvoir en faire une location. Le diagnostic comprend :
- Un diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- Un constat des risques d’exposition au plomb ;
- La présence d’amiante ;
- Et l’état des servitudes, des risques et des informations sur les sols (ESRIS).
L’amélioration de l’isolation phonique et thermique suivant la loi en vigueur est dans le but d’assurer le confort des occupants.
Pensez à créer des entrées séparées
Outre la performance énergétique du logement, l’accès à la résidence à louer doit rester pratique, surtout si vous habitez en copropriété. La création d’entrées séparées est à envisager pour procurer plus d’intimité que ce soit du côté du propriétaire que du locataire.
Après, les règles de base pour qu’un logement soit apte à la location : une surface habitable de 9m2, la présence de prises électriques, des ouvertures vers l’extérieur, un accès à la cuisine et aux salles d’eau facilement.
Il faut noter qu’après la signature d’un bail de location, il n’est possible de mettre fin à ce contrat qu’après échéance de la période définie au préalable.
