Une cession de bail est un acte par lequel le cédant ou le locataire transmet le bail commercial au cessionnaire. Un bail commercial est un contrat important pour l’entrepreneur. C’est un engagement de longue durée, indispensable au fonctionnement du fonds de commerce. Il encadre les relations entre le bailleur et le locataire. Cependant, avant un contrat de bail, il est important de comprendre le sens des principales clauses qui s’y trouvent.
La valorisation du droit au bail
En principe, la cession de bail s’opère, soit à titre onéreux, soit à titre gratuit. Dans la plupart des cas, le droit au bail a une valeur patrimoniale car il constitue un actif du fonds de commerce. Par ailleurs, la valeur du droit au bail sera déterminée en fonction du montant du loyer et des charges prévues dans le contrat de bail.
Qu’est-ce qu’une cession de bail commercial ?
Par définition, c’est un professionnel qui loue un local commercial pour son activité professionnelle auprès d’un bailleur. Il faut savoir que cette démarche est encadrée par la loi. Un modele etat des lieux commerce permet au bailleur et au locataire d se mettre d’accord sur l’état de bien avant qu’un locataire occupe le local.
L’accord du bailleur
Avant la cession, il est important d’avoir l’accord du propriétaire-bailleur car dans les baux, il y a une clause d’interdiction de cession isolée du bail. Une fois que le bailleur donne l’accord de principe, une signature du bail commercial aura lieu entre le locataire et le bailleur.
L’accomplissement des formalités postérieures à la cession
Ces formalités font partie de l’étape finale d’un fonds de commerce, mais il existe toujours une formalité à accomplir. Il s’agit de l’enregistrement de l’acte de cession entre les parties, auprès du bureau compétent.
Un état de lieux obligatoire et règlementé pour le bail commercial
L’établissement d’état des lieux contradictoire d’entrée et de sortie a été rendu obligatoire par la loi Pinel. En cas de désaccord des parties, vous pouvez faire appel à un huissier de justice afin d’établir un état des lieux. Aussi, il est nécessaire de se renseigner sur les frais d’huissier. En général, les frais doivent être partagés entre bailleur et locataire. Par ailleurs, s’il y a un nouveau locataire, les deux locataires pourront se partager les frais. Selon la loi Pinel, il faut établir un etat des lieux d’un local professionnel à partir d’un modele etat des lieux commerce. Les étapes à suivre sont :
- La conclusion du bail ;
- La signature du contrat ;
- La fin du bail ;
- La cession du droit au bail ;
- La mutation ou la donation ;
- La cession du fonds de commerce ;
Les mentions obligatoires imposées par la loi Alur
La loi Alur est une loi qui vise à encadrer un bail, en donnant plus de transparence dans les locations. Selon un décret d’application du 30 mars 2016, quelques points sur l’état des lieux d’un local, doivent être établis :
- Le type des états des lieux : ce sont l’état des lieux d’entrée et lieux de sortie ;
- La date de réalisation de l’état des lieux ;
- L’adresse du local commercial ;
- Les noms et dénominations du locataire ou bailleur ;
- L’adresse postale du bailleur ;
- Les détails au sujet des clefs, ainsi que l’accès au local ;
- La signature des deux parties ;
- La date du premier état des lieux (pour les lieux de sorties d’un bail commercial) ;
La forme de l’état des lieux
En dressant un état des lieux, l’état de chaque pièce, les équipements fournis, ainsi que toutes les informations utiles sur le local commercial, doivent être bien décrits. En effet, chaque local peut être spécifique. C’est pour cette raison qu’il faut être précis sur l’état du logement et détailler le nombre de pièces, énoncer si la maison est meublée,…Notons que l’état de lieux doit être joint au contrat de location ou bail de location.
